アパートローンを銀行でもさらにノンバンクでも断られても、借入を受け自己資金100万円以下でも不動産投資をする方法―スルガ銀行からも住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）からも借りられなくても融資が受けられる―2011年版 |
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学生時代から不動産投資を始め、4年で投資総額14億円年間家賃収入1.7億円の |
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| 不動産投資に融資は不可欠ですが、ここ数年、融資が厳しくなっています。 | |
| そんな中で、私は今でも毎月のように融資を受けて不動産投資を続けており、取引金融機関は、地方銀行2、第二地方銀行2、信用金庫3、ノンバンク3、計10となっています。4年以上に渡り、可能な限りありとあらゆる金融機関・ノンバンクに連絡し、「あなたには融資できません」「これ以上貸せません」と断られ続けながら培ったノウハウを公開いたします。 | |
| あなたは、アパートローンは不動産会社から紹介されるオリックス信託銀行、スルガ銀行や住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）から借りるものだと思っていませんか。 | |
| 不動産会社が売買仲介のために買主に紹介するのは、主として、オリックス信託銀行、スルガ銀行と住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）になります。特に、スルガ銀行は金利が高いので（変動4.5%）、2008年初め頃までは、他の金融機関が貸さない客や物件に融資をしており、不動産投資家が最後に辿り着くのがスルガ銀行と言われていました。しかし、その頃から他の銀行のアパートローンが厳しくなり、優良顧客や優良物件がスルガに流れてくるようになり、今ではアパートローンと言えばスルガ銀行と言われるまでになりました。そのため、スルガ銀行の融資姿勢が変化してきました。 | |
| 具体的には、現在スルガ銀行が求めている借主の属性としては、公務員・上場企業勤務者や医師・弁護士等で、本業の年収が800万円以上、かつ、総借入額が本業年収の20倍までが目安とされています。これにより、既に融資を受けている投資家は、スルガ銀行からはみ出されてしまったのです。 | |
| また、スルガ銀行はかつては「他の銀行が融資しない物件に融資をするから金利が高い」と説明し、法定耐用年数（木造アパートならば22年）を大幅に上回る融資をしていました。しかし、2009年に入ると、スルガ銀行は古いアパートを好まなくなり、例外的に築年の浅いアパートを扱う位で、鉄筋コンクリート造の一棟売りマンションに融資をするようになりました。古いアパートは2､000万円位で売られていますが、マンション一棟となると普通5,000万円はします。スルガ銀行では売買価格の90%が融資上限額のため、頭金10%+諸費用+余裕資金の自己資金が必要であり、自己資金1,000万円以下の投資家は、スルガ銀行から融資を受けてアパート・マンションを買うことができなくなってしまったのです。 | |
不動産投資には他にも方法があり、最も手頃なものは区分所有マンションですが、これについてもスルガ銀行は、都会の主要駅から徒歩数分の物件しか取り扱わなくなり、自己資金の少ない投資家がスルガ銀行から融資を受けて不動産投資をするのは非常に難しい状況になっています。 |
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その点、住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）は物件の選り好みをあまりしないのですが、購入物件の評価が十分に出る場合であっても、自宅等担保余力のある不動産を共同担保提供しないといけないので、そういう不動産を用意できない人は融資を受けられません。 |
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| つまり、現在、次のような人は、融資を受けて不動産投資することが難しくなっているのです。 | |
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| そんな中で、私は良い方法を見つけました。 | |
| 一つはアパートローンではなく事業資金融資です。 | |
| 不動産投資は不動産賃貸業という事業であり、自己資金で開業していたり、アパートローンを「卒業」した段階に達したりすれば、その後、銀行や信金から事業性資金融資が受けられるようになるのです。私がこの2年間に融資を受けているのは全て事業性融資なのです。アパートローンのように形が決まっていませんので、物件評価次第ではフルローンやオーバーローンも可能であり、実際私は、この2年間の銀行・信金からの融資による不動産購入で頭金は全く入れていません。預金取引さえなかった銀行・信金から、連帯保証人も保証会社等も付けず、20年以上の融資を得ることができました。 | |
| しかしながら、事業性融資については、一方で、「まずは保証協会の保証付き融資から」と言われることもしばしばありました。保証協会とは、銀行子会社の保証会社ではなく、信用保証協会法に基づいて設立された東京都信用保証協会等全国の公的機関のことです。国の保証が付くことで、金融機関は融資し易くなるのです。 | |
| 私は今年保証協会の保証付きで信金から融資を受けており、現在、複数の都銀等で保証協会利用を前提とした審査を進めてもらっています。皆様が聞くと驚くような某銀行も、保証協会付での収益不動産購入資金の融資を検討してくれています。基本的に保証協会の基準（収益不動産は設備資金扱い）で融資されるため、耐用年数を過ぎた物件で10年、20年という長期の融資を受けたり、評価次第でフルローンを受けたりすることも可能です。また、無担保で運転資金や修繕費（保証協会基準では設備資金扱い）の融資を受けることも可能です。自治体の制度融資と組み合わせることで、低利の固定金利を利用できます。 | |
| アパートローンで不動産投資をするノウハウはある程度広まっていますが、保証協会の保証付融資で不動産投資をするノウハウを発信している投資家は皆無ですし、実際に融資を受けている人はほとんどいないことでしょう。特に、2011年3月までは国の政策で保証協会の保証付融資が受け易くなっており、今がチャンスです。 | |
| 二つ目は、大手クレジットカード会社が子会社を使って現在準備中のアパートローンです。 | |
| 未公開ですが既に融資は可能で、私は年内にフルローンを受ける予定です。評価次第では、諸費用や修繕費のオーバーローンも可能で全国対応の商品なのです。しかも、構造・築年数に関わらず35年の超長期融資を都銀店頭金利水準の固定金利で受けることができ、法人名義も可能です。ノンバンクであり、物件の評価と収益性で融資しますので、借主の属性、本業の年収や既存の借入額はほとんど関係ありません。 | |
| 上手く物件を選んで割安な価格で売買が決まれば、自己資金の無い方でも融資を受けて不動産投資ができる可能性があります。特に、土地の価値に着目して中古アパート投資をしたい人や、まずは低価格帯の区分所有マンションや戸建から始めたい人にお勧めです。また、オリックス信託銀行とスルガ銀行から借りられなくなっている人にとっては、さらにマンション一棟を買うことができます。また、住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）と違って共同担保必須ではないので、その点からも使い易いです。遠方の物件にも融資してくれます。そして何よりも35年間の固定金利というのが魅力的です。 | |
| セミナーは次の3部構成で行います。 | |
| ・第1部 大手クレジットカード会社が子会社を使って準備を進めている、全国対応でフルローン・オーバーローンも可能な35年固定金利のアパートローンの未公開詳細情報 | |
| 未だ商品化していないため、私の意見も取り入れて商品化を進めてもらっています。それが通り、法人名義での購入・融資も可能になりました。セミナーに参加された方は、商品が未公開のうちに融資を受けることが可能です。また、皆様からこのカード会社への意見や要望を専用フォームで受付け、その内容をセミナー後にこの会社に提供し、商品化に際して反映してもらえるよう、依頼します。 | |
| スルガ銀行も住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）も変動で高金利を取っています。その上さらに市場金利水準が上がったら、返済できなくなる投資家が続出することでしょう。また、これまでのアパートローンでは30年が最長であり、スルガ銀行でさえも中古アパートには15年しか融資しなかったり、融資自体をしなくなったりする傾向が2年に渡り続いています。その点、今回紹介するカード会社は、構造・築年数に関わらず35年の融資期間を取れ、しかも金利は固定ですので、長期に渡り潤沢な返済後キャッシュフローが期待できます | |
| また、既存のサラリーマン向けアパートローンですと勤務先・年収、既存の借入額や共同担保不動産の価値が重視される傾向にあるのに対し、このカード会社は、担保物件の評価と対象不動産の賃料収入を中心に審査します。共同担保は求められません。 | |
| そして、連帯保証人は不要です。法人の場合は代表者の連帯保証のみです。必須ではありませんが団体信用生命保険を利用することができ（保険加入に伴う保険料や金利の上乗せは無し）、何と法人で借りる場合にも代表者に団体信用生命保険をかけられるのです。 | |
| さらに、別に担保不動産があれば（しかも先順位の担保が付いていても余力があれば）、購入不動産を担保にしなくても融資してくれるのです。これは、銀行や信金では通常有り得ないことでしょう。 | |
| 加えて、最低融資額が100万円であり、担保評価額以下で不動産を購入することになれば、フルローンやオーバーローンにより、自己資金の無い方でも不動産投資が可能になります。 | |
| しかも、大手クレジットカード会社だけあって、日本全国の物件に対応します。何と、市街化調整区域や非線引区域の物件も評価が出れば融資するというのですから驚きです。 | |
| この第1部では、 ・この会社の未公開の融資基準 ・私が担保評価を出してもらった複数物件の詳細 を公開します。 |
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| 不動産投資の基礎的な話はしませんが、私の本『逆転不動産投資術―低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家―』 を読むなどしてある程度学習されている方であれば、未経験者のご受講も歓迎します。特に、まずは区分や戸建、アパートから始めたい初心者に向いています。また、スルガ銀行や住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）からこれ以上借りられないがもう一棟買いたい経験者や、属性・収入、共同担保や自己資金の関係でスルガ銀行からも住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）からも融資が受けられない人にも受講をお勧めします。また、フルローン・オーバーローンになるほど割安な物件を見つけるのが好きなプロや、収益不動産売買仲介不動産会社社員にも、有益な情報提供になることと思います。 | |
| ・第2部 公的信用保証協会の保証付き融資を銀行・信金から受けて不動産投資をする方法 | |
| 定型のアパートローンをサラリーマン向けに提供している金融機関は数が限られる上に、勤務先・年収、既存借入額や共同担保が審査上重要になり、既に本業年収の20倍以上借りている方、共同担保提供できる余力のある不動産がない方、勤続年数の短い方や中小企業勤務の方は、融資を受けるのがかなり大変です。 | |
| 何とか借りられたとしても、1,2物件買ったらそれで打ち止めになってしまいます。そうした融資情勢下でなぜ私が次々と融資を受けて不動産を購入できているかと言えば、アパートローンではなく事業性融資を受けているからです。 | |
| 私がここ2年間に借りているのは、アパートローンはゼロ件で、全て事業性融資なのです。不動産賃貸業の多くは個人や家族で経営する零細企業・小規模企業であり、こうした事業者をターゲットに営業しているのが信金や地銀です。私くらいの事業規模になると都銀も融資審査を引き受けてくれますが、いずれにせよ、事業性融資の場合、「まずは保証協会付きの融資からお願いします」と言われることが多々あります。 | |
| 通常、信用保証協会が保証すると借主に債務不履行があっても80%を保証協会が代位弁済してくれるので、金融機関にとってはリスクが少ないのです。しかも、来年の3月末までに限っては100%の保証が可能な制度があり、それを使えば、金融機関は通常では断る案件でも融資し易くなるのです。不動産向け融資に消極的な銀行や信金でも、「保証協会の保 証付きならば」と融資をしてくれる可能性があるのです。 |
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| 私の場合、まず運転資金の融資を受け、その融資をした信金から、次は保証協会の保証付きで収益不動産購入資金の融資をしたいと言われています。いきなり収益不動産を購入するという方法もありますし、まずは修繕費（保証協会の取扱い上これは収益不動産と同様設備資金に入ります）や運転資金の融資を受けるという方法もあります。 | |
| この第2部では、既に不動産賃貸業を開業している人を主な対象として（未経験者には今後の参考として聞いて頂きます）、信用保証協会の保証付きで運転資金を借りる方法を、私の決算書の現物を示して解説するとともに、不動産購入資金融資の有利な受け方についても説明します。また、来年3月末までの100%保証制度の受け方についても、私の決算書を例に説明いたします。 | |
| ・第3部 賃貸保証会社を利用して満室経営とリスクヘッジをする方法 | |
| 私は神奈川県を中心に不動産投資をしていますが、統計上空室率が非常に高い小田原市と伊勢原市の物件を満室にしています。それは初期費用を下げて募集しているからですが、敷金無しやフリーレント付きで募集すると、原状回復費用を回収し損なったり、短期賃貸目的の賃借人に文字通りフリーレントしたり、といったことが生じる恐れがあります。 | |
| 賃貸保証会社を上手く利用すれば、そういうリスクを回避できますが、賃料以外の保証をする賃貸保証会社は非常に限られ、また、保証範囲が広い保証会社を利用する場合であっても、賃貸借契約書を適切に作成しないと保証が受けられません。 | |
| この第3部は融資とは直接関係がなく、1,2部を受講された方への無料サービスとして付けることにしました。融資とは直接関係ありませんが、融資を受けるためには既存物件の収支状況が良いことが求められ、間接的には関係ありますので、実際の契約条項を示しながら、 私の満室経営ノウハウを公開いたします。 | |
| なお、夜間開催ということもあり、皆様のご都合を考慮し、第2部終了後に休憩を入れて、第3部は自由参加とします。 | |
気になる受講料について説明します。事業性資金の融資、中でも保証協会の保証付融資で不動産投資をするノウハウは出回っておらず、また、私の法人・個人の決算書を販売費及び一般管理費の内訳まで含めて公開しますので、このセミナーの価値は非常に高いと自負しております。しかしながら、私は無料でブログを通した情報提供をしていますし、メール相談にも無料で応じています。また、事前アンケートでは低価格を求めるご意見がありました。 |
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| そこで、セミナー受講料を15,000円にいたします。ただし、21日（火）午前10時までにお申込・お支払いの方に限り、割引受講料10,000円といたします。 | |
| なお、会場は東海道線・小田急線藤沢駅徒歩数分の場所になり、受講料お支払い後、決済代行会社インフォトップのマイページから会場案内をダウンロードして頂きます。 | |
| セミナーのお申込はこちらから。 | |
ご注意： |
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| セミナー終了後は会場を移して、21時半から23時まで懇親会を開催いたします。懇親会費は飲み放題付で4,000円です。30人限定で、私は全てのテーブルを回って皆様とお話いたします。 | |
| 懇親会のお申込はこちら。 | |
| 石渡浩のホームページ | |