240席がわずか22時間で完売した伝説のセミナーが映像販売で蘇る
学生時代から不動産投資を始め、4年で投資総額14億円、
年間家賃収入1.7億円の投資家 石 渡 浩
による融資セミナー収録映像ダウンロード販売
大変ご好評をいただきましたが終了致しました。
ありがとうございました。
近日販売！新作の販売を予定しています。
ご希望の方は→こちら←よりお問い合せ下さい。
不動産投資に融資は不可欠ですが、ここ数年、融資が厳しくなっています。
そんな中で、私は今でも毎月のように融資を受けて不動産投資を続けており、取引金融機関は、地方銀行2、第二地方銀行2、信用金庫3、ノンバンク3、計10となっています。4年以上に渡り、可能な限りありとあらゆる金融機関に連絡し、断られ続けながら培ったノウハウを公開いたします。
不動産投資は1物件で数百万円、数千万円の借入をして行うことが多いですが、 あなたは、高給取りの一流企業サラリーマンや公務員等でなければ融資を受けられないと思っていませんか。属性が悪いと銀行借入できないと思っていませんか。あなたに収益不動産を紹介する不動産会社の営業マンも、そのように思っていることでしょう。
しかし、実際そんなことはありません。不動産投資は不動産賃貸業という事業であり、事業性資金融資というのは事業の売上（すなわち家賃収入）から、返済するのが基本であり、本来、家賃以外の収入はさほど重要ではありません。実際私は、勤めていないにもかかわらず、フルローンで10億円以上の融資を受けました。重要なのは給与収入の多さではなく、不動産賃貸事業者としての銀行格付けの高さなのです。
不動産投資経験のある皆様はご存知の通り、不動産会社が売買仲介のために買主に紹介するのは、主として、オリックス信託銀行、スルガ銀行と住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）です。現在スルガ銀行が求めている借主の属性としては、公務員・上場企業勤務者や医師・弁護士等で、本業の年収が800万円以上、かつ、総借入額が本業年収の20倍までが目安とされています。これにより、自営業者・中小企業勤務者・低所得者や、既に多額の融資を受けている投資家は、スルガ銀行からはみ出されてしまったのです。
また、スルガ銀行は、今では古いアパートへの融資を好まなくなり、例外的に好立地で築年の浅いアパートを扱う位で、鉄筋コンクリート造の一棟売りマンションに中心的に融資をするようになりました。古いアパートは2,000万円位でも売られていますが、マンション一棟となると普通5,000万円はします。スルガ銀行では売買価格の90%が融資上限額のため、頭金10%+諸費用+余裕資金の自己資金が必要であり、自己資金1,000万円以下の投資家は、スルガ銀行から融資を受けてアパート・マンションを買うことができなくなってしまったのです。
オリックス信託銀行になると勤続3年以上が求められ、それでも、他行からの借入金を含め、本業の年収の10倍程度までしか貸してくれません。
不動産投資には他にも方法があり、最も手頃なものは千万円以下で購入できる中古区分所有マンションですが、これについてもスルガ銀行は、都会の主要駅から徒歩数分の物件しか取り扱わなくなり、自己資金の少ない投資家がスルガ銀行から融資を受けて不動産投資をするのは非常に難しい状況になっています。
その点、住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）は物件や顧客の選り好みをあまりしないのですが、購入物件の評価が十分に出る場合であっても自宅等担保余力のある不動産を共同担保提供しないといけないので、そういう不動産を用意できない人は融資を受けられません。
つまり、現在、次のような人は、アパートローンを受けて不動産投資することが難しくなっているのです。
そんな中で、なぜ私が毎月のように融資を受けて不動産投資を続けることができるのでしょうか。
不動産投資は不動産賃貸業という事業であり、自己資金で開業していたり、アパートローンを「卒業」した段階に達したりすれば、その後、銀行や信金から事業性資金融資が受けられるようになるのです。私がこの2年間に融資を受けているのは全て事業性融資です。アパートローンのように形が決まっていませんので、物件評価次第ではフルローンやオーバーローンも可能であり、実際私は、この2年間の銀行・信金からの融資による不動産購入で頭金は全く入れていません。中には、諸経費と修繕費全てを含めた3,000万円のオーバーローンもありました。預金取引さえなかった銀行・信金から、連帯保証人も保証会社等も付けず、プロパー融資を得ることができました。
しかしながら、事業性融資については、一方で、「まずは保証協会の保証付き融資から」と言われることもしばしばありました。保証協会とは、銀行子会社の保証会社ではなく、信用保証協会法に基づいて設立された東京都信用保証協会等全国の公的機関のことです。国の保証が付くことで、金融機関は融資し易くなるのです。
私は昨年公的保証協会の保証付きで信金から融資を受けており、現在、某メガバンクで保証協会利用を前提とした審査を進めてもらっています。また、スルガ銀行ではアパートローンで新規購入できなくなっている状況なのですが（同様の状況の方々も多いことでしょう）、住宅ローン・アパートローン担当者ではなく事業性資金融資の担当者が、保証協会付での収益不動産購入資金の融資を検討してくれています。基本的に保証協会の基準（収益不動産は設備資金扱い）で融資する金融機関が多いので、中古物件でも法定耐用年数を超えて10年、20年という長期の融資を受けることや、担保評価を超えて修繕費の融資を受けること、また、無担保で運転資金の融資を受けることも可能です。各地方自治体の制度融資と組み合わせることで、低利の固定金利を利用できます。
不動産賃貸業の多くは個人や家族で経営する零細企業・小規模企業であり、こうした事業者をターゲットに営業しているのが信金や地銀です。私くらいの事業規模になると都銀も融資審査を引き受けてくれますが、いずれにせよ、事業性融資の場合、「まずは保証協会付きの融資からお願いします」と言われることが多々あります。
アパートローンで不動産投資をするノウハウはある程度広まっていますが、公的保証協会の保証付融資で不動産投資をするノウハウを発信している投資家は皆無ですし、実際に融資を受けている人は宅建業者以外はあまりいないことでしょう。特に、2011年3月までは国の政策で公的保証協会の保証付融資が受け易くなっており、今がチャンスです。
通常、信用保証協会が保証すると借主に債務不履行があっても80%を保証協会が代位弁済してくれるので、金融機関にとってはリスクが少ないのです。しかも、2011年3月末までに限っては代位弁済100%の保証が可能な制度があり、それを使えば、金融機関は通常では断る案件でも融資し易くなるのです。不動産向け融資に消極的な銀行や信金でも、「保証協会の保証付きならば」と融資をしてくれる可能性があるのです。
私の場合、そのような信金から、昨年、まず運転資金の融資を受けました。その後決算を経て決算書を提出したところ、「是非再度借りて下さい」と電話がかかってきました。
いきなり収益不動産を購入するという方法もありますし、まずは修繕費（保証協会の取扱い上これは収益不動産と同様設備資金に入ります）や運転資金の融資を受けるという方法もあります。
そんな中で、私は今でも毎月のように融資を受けて不動産投資を続けており、取引金融機関は、地方銀行2、第二地方銀行2、信用金庫3、ノンバンク3、計10となっています。4年以上に渡り、可能な限りありとあらゆる金融機関に連絡し、断られ続けながら培ったノウハウを公開いたします。
不動産投資は1物件で数百万円、数千万円の借入をして行うことが多いですが、 あなたは、高給取りの一流企業サラリーマンや公務員等でなければ融資を受けられないと思っていませんか。属性が悪いと銀行借入できないと思っていませんか。あなたに収益不動産を紹介する不動産会社の営業マンも、そのように思っていることでしょう。
しかし、実際そんなことはありません。不動産投資は不動産賃貸業という事業であり、事業性資金融資というのは事業の売上（すなわち家賃収入）から、返済するのが基本であり、本来、家賃以外の収入はさほど重要ではありません。実際私は、勤めていないにもかかわらず、フルローンで10億円以上の融資を受けました。重要なのは給与収入の多さではなく、不動産賃貸事業者としての銀行格付けの高さなのです。
不動産投資経験のある皆様はご存知の通り、不動産会社が売買仲介のために買主に紹介するのは、主として、オリックス信託銀行、スルガ銀行と住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）です。現在スルガ銀行が求めている借主の属性としては、公務員・上場企業勤務者や医師・弁護士等で、本業の年収が800万円以上、かつ、総借入額が本業年収の20倍までが目安とされています。これにより、自営業者・中小企業勤務者・低所得者や、既に多額の融資を受けている投資家は、スルガ銀行からはみ出されてしまったのです。
また、スルガ銀行は、今では古いアパートへの融資を好まなくなり、例外的に好立地で築年の浅いアパートを扱う位で、鉄筋コンクリート造の一棟売りマンションに中心的に融資をするようになりました。古いアパートは2,000万円位でも売られていますが、マンション一棟となると普通5,000万円はします。スルガ銀行では売買価格の90%が融資上限額のため、頭金10%+諸費用+余裕資金の自己資金が必要であり、自己資金1,000万円以下の投資家は、スルガ銀行から融資を受けてアパート・マンションを買うことができなくなってしまったのです。
オリックス信託銀行になると勤続3年以上が求められ、それでも、他行からの借入金を含め、本業の年収の10倍程度までしか貸してくれません。
不動産投資には他にも方法があり、最も手頃なものは千万円以下で購入できる中古区分所有マンションですが、これについてもスルガ銀行は、都会の主要駅から徒歩数分の物件しか取り扱わなくなり、自己資金の少ない投資家がスルガ銀行から融資を受けて不動産投資をするのは非常に難しい状況になっています。
その点、住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）は物件や顧客の選り好みをあまりしないのですが、購入物件の評価が十分に出る場合であっても自宅等担保余力のある不動産を共同担保提供しないといけないので、そういう不動産を用意できない人は融資を受けられません。
つまり、現在、次のような人は、アパートローンを受けて不動産投資することが難しくなっているのです。
- 自己資金1,000万円未満の人
- 修繕費を含めて融資を受けたい人
- 既にオリックス信託銀行とスルガ銀行から借りていて
年収制限でこれ以上借りられなくなっている人 - 銀行属性が悪かったり本業年収が低かったりして、
オリックス信託銀行とスルガ銀行の融資審査に通らない人 - 既に借入額が2億円を越えている人
- 住信Ｌ＆Ｆ（旧ライフ住宅ローン）に提供できる共同担保のない人
- 土地の価値に着目して中古アパート投資をしたい人
- まずは低価格帯の区分所有マンションや戸建から始めたい人
そんな中で、なぜ私が毎月のように融資を受けて不動産投資を続けることができるのでしょうか。
それは、個人向けアパートローンではなく、不動産賃貸事業者としての銀行格付けが高いことを利用して、事業性資金融資を受けているからです。
不動産投資は不動産賃貸業という事業であり、自己資金で開業していたり、アパートローンを「卒業」した段階に達したりすれば、その後、銀行や信金から事業性資金融資が受けられるようになるのです。私がこの2年間に融資を受けているのは全て事業性融資です。アパートローンのように形が決まっていませんので、物件評価次第ではフルローンやオーバーローンも可能であり、実際私は、この2年間の銀行・信金からの融資による不動産購入で頭金は全く入れていません。中には、諸経費と修繕費全てを含めた3,000万円のオーバーローンもありました。預金取引さえなかった銀行・信金から、連帯保証人も保証会社等も付けず、プロパー融資を得ることができました。
しかしながら、事業性融資については、一方で、「まずは保証協会の保証付き融資から」と言われることもしばしばありました。保証協会とは、銀行子会社の保証会社ではなく、信用保証協会法に基づいて設立された東京都信用保証協会等全国の公的機関のことです。国の保証が付くことで、金融機関は融資し易くなるのです。
私は昨年公的保証協会の保証付きで信金から融資を受けており、現在、某メガバンクで保証協会利用を前提とした審査を進めてもらっています。また、スルガ銀行ではアパートローンで新規購入できなくなっている状況なのですが（同様の状況の方々も多いことでしょう）、住宅ローン・アパートローン担当者ではなく事業性資金融資の担当者が、保証協会付での収益不動産購入資金の融資を検討してくれています。基本的に保証協会の基準（収益不動産は設備資金扱い）で融資する金融機関が多いので、中古物件でも法定耐用年数を超えて10年、20年という長期の融資を受けることや、担保評価を超えて修繕費の融資を受けること、また、無担保で運転資金の融資を受けることも可能です。各地方自治体の制度融資と組み合わせることで、低利の固定金利を利用できます。
不動産賃貸業の多くは個人や家族で経営する零細企業・小規模企業であり、こうした事業者をターゲットに営業しているのが信金や地銀です。私くらいの事業規模になると都銀も融資審査を引き受けてくれますが、いずれにせよ、事業性融資の場合、「まずは保証協会付きの融資からお願いします」と言われることが多々あります。
アパートローンで不動産投資をするノウハウはある程度広まっていますが、公的保証協会の保証付融資で不動産投資をするノウハウを発信している投資家は皆無ですし、実際に融資を受けている人は宅建業者以外はあまりいないことでしょう。特に、2011年3月までは国の政策で公的保証協会の保証付融資が受け易くなっており、今がチャンスです。
通常、信用保証協会が保証すると借主に債務不履行があっても80%を保証協会が代位弁済してくれるので、金融機関にとってはリスクが少ないのです。しかも、2011年3月末までに限っては代位弁済100%の保証が可能な制度があり、それを使えば、金融機関は通常では断る案件でも融資し易くなるのです。不動産向け融資に消極的な銀行や信金でも、「保証協会の保証付きならば」と融資をしてくれる可能性があるのです。
私の場合、そのような信金から、昨年、まず運転資金の融資を受けました。その後決算を経て決算書を提出したところ、「是非再度借りて下さい」と電話がかかってきました。
いきなり収益不動産を購入するという方法もありますし、まずは修繕費（保証協会の取扱い上これは収益不動産と同様設備資金に入ります）や運転資金の融資を受けるという方法もあります。
そして、公的保証協会の保証が付くことで、連帯保証人は不要です。法人の場合は代表者の連帯保証のみです。また、保証協会が付かないプロパーの事業性資金融資でも、法人で借りる場合には代表者の連帯保証のみが原則です。連帯保証人がいないためにアパートローンを借り難い方も、事業性資金融資ならば借りられる可能性がでてくるのです。
このセミナーでは、既に不動産賃貸業を開業している人を対象として（未経験者には今後の参考として聞いて頂きます）、サラリーマンとしてアパートローンを受けるのではなく不動産賃貸事業者として事業性資金を借りる、その考え方と具体的な方法を解説いたします。
私の決算書の現物を隠すところ無く全て示して、信用保証協会の公的保証付きで運転資金を借りる方法を解説するとともに、不動産購入資金融資の有利な受け方についても説明します。また、2011年3月末までの100%保証制度の受け方についても、私の決算書を例に説明いたします。
私は法人メインで事業展開していますので、法人での借入が中心になりますが、個人の損益計算書も示して、個人名義での借り方についても言及します。
セミナー構成は次のとおりです。
信用保証協会を使った融資の受け方の説明も十分にしますが、それに加えて、属性重視のアパートローンと格付け重視の事業性資金融資とは根本的に異なり、その違いを理解して事業性資金融資を上手く利用して不動産投資をする方法についてもご理解頂ける様にいたします。
不動産投資の基礎的な話はしませんが、私の本『逆転不動産投資術―低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家―』を読むなどしてある程度学習されている方であれば、未経験者のご視聴も歓迎します。
気になる販売価格について説明します。このセミナーは、ノンバンクから融資を受ける方法を解説する部との2部構成で受講料15,000円にて2010年12月下旬に開催しました。全体のうちの約半分ではありますが、銀行・信金から融資を受ける話を聞くことが目的で受講された方がかなりいらっしゃること、また、セミナーには皆様交通費をかけていらっしゃったことから、不公平が生じないよう、販売価格は20,000円といたします。
●特典を3つ付けます●
特典１：特別レポート「2011年4月以降も信用保証協会の100％保証を受ける方法」
景気対応緊急保証は2011年3月末日申し込み分までで終わりますが、4月以降も代位弁済100％の保証を受ける方法があります。今回映像をお申込の方には、ご視聴後即座に特別レポートをお送りします。
特典2：特別レポート「全メガバンクから融資を受ける方法」
私は2011年3月中に3メガバンクから融資を受けられると思います。どこの窓口にどのように申し込むことで各メガバンクから容易に融資を受けられるかを解説します。今回映像をお申込の方には、ご視聴後即座に特別レポートをお送りします。
特典３：特別レポート「担保余力が足りなくても銀行・信金からオーバーローンを受けてで収益不動産を買う方法」
セミナー映像を視聴して良く考えて頂ければ分かることなのですが、合法的にオーバ ーローンを受ける方法を、文章で分かり易く解説し、ご視聴後即座にお送りします。
販売終了に伴い、特別価格で販売致します。
20,000円→90%OFFの2,000円に！
本日21時から明日21時まで、24時間限定で販売します。
（PDFファイル17ページ、wmvファイル77分）
大変ご好評をいただきましたが終了致しました。
ありがとうございました。
近日販売！新作の販売を予定しています。
ご希望の方は→こちら←よりお問い合せ下さい。
このセミナーでは、既に不動産賃貸業を開業している人を対象として（未経験者には今後の参考として聞いて頂きます）、サラリーマンとしてアパートローンを受けるのではなく不動産賃貸事業者として事業性資金を借りる、その考え方と具体的な方法を解説いたします。
私の決算書の現物を隠すところ無く全て示して、信用保証協会の公的保証付きで運転資金を借りる方法を解説するとともに、不動産購入資金融資の有利な受け方についても説明します。また、2011年3月末までの100%保証制度の受け方についても、私の決算書を例に説明いたします。
私は法人メインで事業展開していますので、法人での借入が中心になりますが、個人の損益計算書も示して、個人名義での借り方についても言及します。
セミナー構成は次のとおりです。
- 不動産投資資金融資に対する誤解
- 私の全借入情報
- 不動産投資は不動産賃貸業という事業
- 事業性資金融資の段階
- 信用保証協会とは
- 信用保証協会の保証付で運転資金の融資を受ける
- 信用保証協会の保証付で修繕費の融資を受ける
- 信用保証協会の保証付で収益不動産購入資金の融資を受ける
- 景気対応緊急保証付きで融資を受ける（2011年3月31日まで）
- 自己資金100万円以下で信用保証協会の保証付融資を受けて
不動産投資をするには - 質疑応答
信用保証協会を使った融資の受け方の説明も十分にしますが、それに加えて、属性重視のアパートローンと格付け重視の事業性資金融資とは根本的に異なり、その違いを理解して事業性資金融資を上手く利用して不動産投資をする方法についてもご理解頂ける様にいたします。
不動産投資の基礎的な話はしませんが、私の本『逆転不動産投資術―低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家―』を読むなどしてある程度学習されている方であれば、未経験者のご視聴も歓迎します。
気になる販売価格について説明します。このセミナーは、ノンバンクから融資を受ける方法を解説する部との2部構成で受講料15,000円にて2010年12月下旬に開催しました。全体のうちの約半分ではありますが、銀行・信金から融資を受ける話を聞くことが目的で受講された方がかなりいらっしゃること、また、セミナーには皆様交通費をかけていらっしゃったことから、不公平が生じないよう、販売価格は20,000円といたします。
●特典を3つ付けます●
特典１：特別レポート「2011年4月以降も信用保証協会の100％保証を受ける方法」
景気対応緊急保証は2011年3月末日申し込み分までで終わりますが、4月以降も代位弁済100％の保証を受ける方法があります。今回映像をお申込の方には、ご視聴後即座に特別レポートをお送りします。
特典2：特別レポート「全メガバンクから融資を受ける方法」
私は2011年3月中に3メガバンクから融資を受けられると思います。どこの窓口にどのように申し込むことで各メガバンクから容易に融資を受けられるかを解説します。今回映像をお申込の方には、ご視聴後即座に特別レポートをお送りします。
特典３：特別レポート「担保余力が足りなくても銀行・信金からオーバーローンを受けてで収益不動産を買う方法」
セミナー映像を視聴して良く考えて頂ければ分かることなのですが、合法的にオーバ ーローンを受ける方法を、文章で分かり易く解説し、ご視聴後即座にお送りします。
●今なら90%OFFで購入頂けます●
販売終了に伴い、特別価格で販売致します。
20,000円→90%OFFの2,000円に！
（PDFファイル17ページ、wmvファイル77分）
大変ご好評をいただきましたが終了致しました。
ありがとうございました。
近日販売！新作の販売を予定しています。
ご希望の方は→こちら←よりお問い合せ下さい。
ご注意：
- 不動産投資にはリスクが伴います。本セミナーは投資の成果を
保証するものではありません。投資は自己責任でお願いいたします。 - 秘匿性の高いセミナーにつき、本セミナーの内容を第三者に伝えたり、
インターネットの掲示板・ブログ等に書いたり、メール送信したりする
ことを、一切禁止させて頂きます。 - お支払い後の返金請求には応じられません。
- ダウンロード販売につき、サーバーに負荷がかかり過ぎた場合には
予告無く販売を中止することがあります。