ゲスト講師：元金融機関デリバティブ担当Ｘさん
■金利変動リスクとデリバティブの基礎－不動産投資家 のために分かり易く

　彼の経歴を紹介します。

1997年　在学中の英語圏留学を経て国内大学卒業。国内金 融機関に入社。

1999年　国内金融市場部門に勤務。長期・短期金利の先物 取引業務に従事。

2009年　法人の資本戦略・事業戦略に関するコンサルティ ング業務に従事し現在に至る。

　金融市場における短期長期金利の決定プロセスと金融機関 の考え方および金利とヘッジの考え方の基礎を理解して、今 後皆様が不動産投資の短期的・長期的な戦略立案および資金 調達時の金利選択の一助になることを目的に、現職金融マン の講師が、デリバティブの基礎を分かり易く解説します。
　石渡浩著『学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法　 借りて増やす技術』　 第5章「金利上昇に負けない！純資産を築く不動産投資」で 言及されている「デリバティブ取引で金利上昇リスクをヘッ ジ」について、その仕組みを金利デリバティブの元ディーラ ーの講師が説明します。
　また、金融機関との取引関係や、物価と家賃・不動産価格 との連動性等、現役金融マンならではの話もいたします。
講演目次：
・ 市場金利の決まり方
・ 変動金利を固定化するためのスワップの仕組み　「交換契約」
・ 変動リスクを回避するためのオプションの仕組み　「選択権購入」
・ 金融機関の固定金利の仕組み
・ まとめに代えて

　ゲスト講師：河田康則さん
■サラリーマンの都市銀行アパートローン活用法-年間家賃 収入140万円から新設法人（妻名義）を設立して、昨年96％ ローン・今年フルローンを受けた実例-」

1979年、香川大学経済学部卒業後生命保険会社に入社し、現 在に至るまで保険営業職に従事する現役サラリーマン。

1990年代に区分所有ワンルームマンションを2戸購入し、個 人名義の年間家賃収入は現在約140万円。

2011年、新設法人名義（妻が代表者）で都市銀行から26,800 万円の融資を受けて27,800万円の都内一棟マンションを購入 し、法人の年間家賃収入3,000万円、運営経費800万円と元利 金返済額1,200万円を引いた税引前キャッシュフロー1,000万 円を得る。

2012年、その法人名義で別の都市銀行から売買価格と同額の フルローンを受けて地方の一棟マンションを購入。

　リーマンショック前後を機に、都市銀行アパートローンの 融資スタンスは大きく変わりました。三井住友銀行のように サラリーマン向けに積極的にフルローンを出していた銀行が、 現在、「頭金3割」という規定により、地主の新築資金は別と して、サラリーマンの収益不動産購入資金融資が難しくなっ ています。
　しかし、現在でもフルローンやそれに近い融資を都市銀行 から低金利で受けて、高額な一棟マンションを購入している サラリーマン投資家がいます。金利は1％台で、私から見ても 驚くべき低金利です。つまり、2％に近い1％台では無いとい うことです。実は、事業性融資よりもアパートローンのほう が、住宅ローン的な低金利を受け易いのです。

　ゲスト講師の河田さんは属性、物件の力に加え、「交渉力」 が重要だと説きます。特別に給与収入が高い訳でも、資産家の 生まれということでもありません（夫婦ともに）。かつて、 200万円貯金を作るのに苦労した時期がありました。しかし、 30年間のサラリーマン生活の中で貯金に加えて「交渉力」を得 て、それを武器に都市銀行のアパートローン担当者と上手くコ ミュニケーションを取ったことにより、新設資産管理法人（妻 名義）で売買価格の96.4％の融資を受けることに成功し、さら に、今月、同様の手法で別の都市銀行と売買価格の100％（フル ローン）の融資契約を結びました。

　では、河田さんのサラリーマンとしての個人属性（預金残高・ 給与収入額等）とは具体的にどのようなものなのか（年収●千 万円といった特別な人ではありません）、融資を受けた物件の 評価額と収支はいくら位なのか、二つの都市銀行のアパートロ ーン審査基準は現在どのように定まっているのか、そして、そ の規定がある中で、どのように銀行員と交渉してフルローンや それに近い融資額を引き出したのか、河田さん自身が資料を基 に詳しく説明します。
講演目次
・講師自己紹介
・都市銀行の個人営業アパートローン部門から融資を受けて一 棟マンション購入
・都市銀行の物件評価方法と審査基準
・購入不動産の時価と講師の貸借対照表・キャッシュフロー
・銀行融資の3ポイント　(1) 銀行との事前交渉　(2)物件選択　 (3)自己資金

　もちろん、銀行提出用に売買価格を上げた偽の売買契約書を 提出すると言ったインチキな手法ではありません。売買契約内 容と自分・妻と法人の財務状況を全て正直に銀行に説明して、 銀行と融資条件を交渉した結果のフルローンです。
　私の提供する情報は、どちらかというと、不動産賃貸業を本 業にしたい方向けで、サラリーマンがその仕事に専念しながら 誰でも容易に両立できるというノウハウではありません。メル マガ読者さんはサラリーマンが多いでしょうから、私の本を読 んで「自分には実行できない」と思われた方もいらっしゃるで しょう。

　そこで、サラリーマンがその属性を活かしてアパートローン の枠組みを使ってどのようにフルローンを受けるかにご関心 のある方が沢山いらっしゃることと思います。むしろ、私の 話よりも河田さんの話のほうを聞きたいという方もいらっし ゃることでしょう。
　私も河田さんも同じ銀行から不動産購入資金のプロパー融資 を受けていますが、部署が違います。私は法人部門で、河田さ んは個人部門です。個人部門でも、実質個人の資産管理会社向 け融資をしています。個人部門のアパートローンで、信用保証 協会を使ったり少額の修繕費を受けたり預金取引をしたりとい ったステップを踏むことなく、いきなり高額一棟マンション購 入資金を借りたいという方は、河田さんの話を是非お勧めいた します。

　ゲスト講師：石田 純さん
■サラリーマンでもできた！中小企業／個人事業主として 信用保証協会付き融資とプロパー事業資金融資を受けた方法

　彼の経歴を紹介します。

1997年、青山学院大学大学院理工学研究科物理学専攻を修了 後、外資系コンピュータ会社に入社し、現在に至るまで転職
7回8社目に勤務 する現役サラリーマン。

2007年、オリックス銀行から融資を受け、事業規模アパート
1棟12戸を購入し、個人事業で不動産貸付業を開始。

2009年、スルガ銀行から2棟目のアパートを購入するが、本件 限りで今後融資不可と通知される。

2010年、地元の信用組合から、事業性プロパー融資として、 マンション1棟購入資金の調達に成功。その他、信用金庫と地 方銀行から信用保証協会付き設備資金（修繕費）融資を各100 万円、計200万円受ける。

2012年、融資ストップと通知されたスルガ銀行から、再度融 資を受けて、4棟目を購入。

　サラリーマンに積極的に融資をしているオリックス銀行や スルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンでは、その 融資方針からいずれ融資額が頭打ちになってしまいます。そ のような状況下で、石田純さんは、他の金融機関から売買価 格満額に近い事業性融資を受けることができました。彼に詳 しい資料を見せてもらいましたが、これは、アパートローン ではなく、明らかに事業性融資でした。

　私が2009年にブログ・メルマガ開始以来一貫して勧めてい る事業資金融資については、不動産投資業界で「サラリーマ ンが個人名義で本当に借りられるのか」という疑問が上がっ ているようですね。例えば、信用保証協会が保証するのは、 中小企業信用保険法において「中小企業者」と定めてらえて います。そのため、サラリーマン（給与所得者）が副業や資 産運用として不動産投資をしている場合、「中小企業者」で はなく「給与所得者」とみなされ、保証や融資を受けられな いのではないか、ということなのです。

　また、プロパーの事業資金融資についても、「石渡は本業 だから受けられるのであって、サラリーマンは貸してもらえ ないのではないか」という声も寄せられています。そして、 理論上可能であったとしても、サラリーマンがその仕事をし ながらどのように金融機関を開拓するのか、という問題が残 ります。

　しかし、私がメルマガ・ブログ・本・セミナーで発信する 情報に沿って、都市銀行の法人部門から個人事業主として融 資を受けたサラリーマンがメールマガジンを発行して融資の 模様を実況中継しています（「サラリーマン不動産投資～マ ンション1棟購入までの道のり～」　http://rem825.blog55.fc2.com/ ）。その他、私を信じて行動したら融資を受けられたという 吉報が沢山届いています。その一人が石田さんですが、サラ リーマン投資家の方々は、サラリーマンゆえ取材を受けたり セミナーに出演したりできない、という方が多いものです。

　そんな中で、私の本に寄稿してくれた石田さんが実例を紹介して下さいます。

　サラリーマン向けパッケージローンの上限を超えて融資を 受けるために、サラリーマンでも個人名義で事業性融資を受 ける事が出来るのか、そもそもサラリーマンは事業主とみな してもらえるのか、事業性融資を受けるときの金融機関が重 視する事項は何か、サラリーマンの限られた時間の中でどう やって効率的に金融機関にアプローチをするのか、ゲスト講 師の石田さんが、自らの体験に基づくノウハウをお話いたし ます。